上海最严调控落地 从爆卖到回落

今年一季度上海楼盘商品住宅累计成交426.5万平方米，其中2月和3月成交分别创下7年和10年的同期新高。

一直以来，上海地产圈都流传着一个“三月魔咒”，每逢暮春时节，关于调控的声音就开始此起彼伏。6年前的第一道限购令如此，而今号称史上最严调控的“沪九条”也在3月落地。

3月25日过后，有大量的非沪籍人士恐怕要再等2年，乃至更长的时间才有资格在这座城市买下一套房子。

究其根源，还是在于上海楼市自去年以来的“过热”。据统计，今年一季度上海商品住宅累计成交426.5万平方米，其中2月和3月成交分别创下7年和10年的同期新高。

截止3月底，上海商品住宅可售余量为844.30万平米，环比继续下滑10个百分点，并且已经连续5个月呈下滑态势；从同比情况看，下滑幅度更是达到32%。当前，上海的存销比已经下降至5.84个月，远远低于8-15个月的合理范围值。

“限购”收紧的不仅仅是非沪籍刚需置业群体，二套改善置换也遭到调整。“沪九条”颁布首周，上海商品住宅成交整体下滑六成。

在面粉贵过面包的年代，上海土地市场依然盘旋在高价上空。虽然过去一个季度上海土地供应和成交均出现不同程度下滑，但这并不妨碍和高溢价的出现。

除了公开市场火爆外，房企的收购步伐也在有条不紊地进行。其中，融创中国以40亿元收购浦东南郊豪宅项目，成为这家房企今年在上海的最大手笔。

得高端者得天下

上海楼市的高位运行，让身处其中的开发商挣得盆满钵满。

因为在2014年实现对万科的赶超，“万绿之争”成为了房地产市场津津乐道的话题。在上海区域，两家企业之间争夺从一开始就进入了白热化。

第一季度上海区域头把交椅争夺中，万科以103.06亿元销售额拔得头筹，绿地紧随其后，也交出了91.68亿元成绩单，两者之间仅有十亿出头的差距。

对万科、绿地而言，上海区域一季度的销售业绩都颇有突破性。尤其是上海万科，103亿的销售额几乎已经等同于一家中小型房企的全年销售。同时，103亿的金额也创造了单城季度销售记录。

上海万科能够在一季度录得高额销售与旗下高端项目的贡献相关，统计数据显示，过去三个月，万科翡翠雅宾利、万科翡翠公园和万科翡翠滨江分别录得销售21.48亿元、12.8亿元和12.39亿元，几乎占据了上海万科一季度销售总额的一半。

这对上海万科来说并不陌生，在其2015年283亿全年销售中，上海万科“翡翠系”旗下三个高端项目翡翠滨江、翡翠公园和翡翠别墅贡献了约108亿元。

绿地突破也受益于高端产品，据了解，在绿地一季度91.68亿元销售中，以绿地海珀黄埔、绿地海珀玉晖为代表的高端项目分别贡献了18.23亿元和14.19亿元，占据超过三分之一的份额。

对于其他入榜企业来说，同样如此。仁恒置地凭借三个中高端主力项目在一季度录得超过50亿元的销售金额；瑞安房地产的上位则受益于瑞虹新城和翠湖天地的贡献，尤其是瑞虹新城单项目在2月份贡献了31.43亿元。

除此之外，在一季度表现抢眼的中高端项目还有上海地产集团旗下的地产尚海郦景、旭辉的铂悦滨江、国浩地产的长风汇都、融创的滨江壹号院，这些项目的热销都助力相应企业成功登上前十排行榜。

最严限购与末班车效应

在高房价与高地价的喧嚣声中，上海出台了“史上最严厉的调控”。

3月25日，上海楼市新政“沪九条”正式亮相，将提高非沪户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，即从自购房之日起计算的前3年内在上海累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

同时，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

“一刀切”式的调控将不少意向购房者拒之门外，从而形成了新政出台后的成交下跌。不过，政策出台也酝酿了上海楼市的“末班车效应”。

在3月25日“沪九条”正式出台前，关于上海将从严调控的消息已经传得绘声绘色。因此，这也形成了政策出台当天及前一日成交暴涨的局面。

3月24日当天，上海成交套数达1577套，成交面积21.42万平方米；3月25日，上海单日成交套数1306套，成交面积17.76万平方米，两天成交面积就占据3月份总成交面积的两成。

值得注意的是，在这两日成交的房源中，90-144平方米的改善性住房套数占到了将近一半。其中，3月24日成交717套，3月25日成交622套，这也说明，“最严新政”出台受影响较大的应该是改善置换型需求。

来自市场的研究数据同样印证了“末班车效应”：3月21-27日，上海商品住宅成交面积71.7万平方米，创有统计数据以来周成交数据新高 。

“沪九条”新政的调控效应在首日便得到体现，3月26日，上海单日成交量仅为461套，成交面积5.9万平方米，形成明显落差。

有分析认为，由于“沪九条”的严格执行、市场需求在前期大量透支，接下来上海商品住宅的走势会逐渐趋于理性。

从趋势角度来看，二季度、三季度上海楼市走势会呈现出“量跌价稳”供求继续博弈的特征；下半年尤其是10月份之后，新一轮房地产市场调整极有可能会来临，此前涨幅较大的中高端项目或迎来一轮降价潮。

土地分化 并购潜行

过去一年，上海土地市场可以用热得发烫来形容，而第一季度上海土地市场则呈现低迷。不管是供应端还是成交端，都出现较大幅度的下滑。

今年一季度，上海土地供应30幅，合计80.68公顷，环比、同比分别下降74.66%、64.82%。从土地供应类型上看，纯宅地推出8幅，合计28.52公顷，环比、同比分别下降87.44%、74.95%。

若剔除动迁配套房用地后，商品住宅用地仅推出5幅，合计19.94公顷，除此之外，一季度共两幅含有住宅性质的综合性用地推出，分别位于青浦盈浦街道和闵行马桥板块；商办地块一季度推出5幅，合计12.54公顷，同比、环比也都出现了下滑。

供应量的大幅减少，是导致一季度上海土地市场表现低迷的主要因素。但低迷之余，上海土地市场还是不缺乏看点。

1月20日，华润华侨城联合体以69.32亿元获取苏河湾中央公园地块，这也是苏河湾片区仅剩的一宗可供出让土地，69.32亿元的价格也是第一季度上海成交金额最大的一块地。

另外，上海宅地价格依然高位运行，这在青浦板块体现得尤为明显。2月25日，青浦区朱家角镇盈浦路北侧38-06地块和盈浦街道盈浦路北侧49-04地块进入到现场竞价环节，上述两宗地块均吸引了十余家房企报名参与。在快节奏的激烈争夺下，中南地产和融信成为最后的赢家。

其中，中南以总价8.57亿元拿下朱家角镇盈浦路北侧38-06地块，溢价57.8%，成交楼板价约2.21万/平方米；融信摘得盈浦街道盈浦路北侧49-04地块代价为9.8亿元，成交楼板价为1.54万/平方米，溢价28%。

中南的拿地价格已经超过此前首创竞得青浦区盈浦街道淀山湖大道北侧53-04地块时创下的1.73万元/平方米的纪录，成为该板块的新。

随着上海住宅库存突破红线，政府也有意从土地出让开始进行调控，其中，明确提及要增加商品住房用地供应，提高商品住房用地的中小套型比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%供需矛盾突出的郊区，供应比例提高到70%，这也意味着今后更多要出让的地块将附上中小套型的限制。

公开市场的高溢价也让更多开发商将目光聚焦于并购和存量市场，这其中既有擅长并购的融创中国，也有小试身手的莱蒙国际。

3月20日，融创以总价40.32亿元收购两个位于浦东南郊的豪宅项目。该两项目总建面5.37万平方米，容积率为0.41。其中，项目A占地面积5.98万平方米，建筑面积2.45万平方米；项目B占地面积7.13万平方米，建筑面积2.92万平方米。融创方面表示，未来项目的入市价格极有可能突破20万元/平方米。

莱蒙国际则在3月份连续通过并购获得两宗上海商业物业，合计总代价超过10亿元。

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