奥园官宣60亿理财产品逾期 公布“以房抵债”方案

又一个千亿房企暴雷!这次是千亿级房企中国奥园集团,其旗下的60亿元规模的理财产品出现逾期。

12月2日,中国奥园集团就理财产品逾期提出了两套兑付方案,包括现金分期兑付、实物资产兑付,投资人以每份投资产品为单位,可以任意选择两种方案进行兑付,或者组合两种方案兑付。在实物资产兑付中,奥园方面提到,集团旗下项目公司可用来兑付投资产品的物业,包括住宅、公寓、写字楼、商铺及车位,总货值不低于90亿元。

在此前,中国奥园的理财产品就传出逾期。据奥园方面称,奥园理财总额一共大概60亿元左右,涉及全部投资人大概1500人,员工及家属占了一半以上。

对于部分到期产品遇到的“暂时性支付困难,相应给大家带来困扰“,中国奥园集团在方案中表示“非常抱歉。也请广大投资人给予集团多一些支持、信心和时间。我们坚信,集团将安全度过此次短期流动性困难,共同迎来春暖花开”。

60亿理财逾期后的解决方案:现金分期和实物兑付

奥园公布了两种投资产品兑付方案,分别为现金分期兑付及实物资产兑付,由投资人自由选择。

现金兑付方式:

单个投资者金额200万元以内

根据方案,现金兑付方式下单个金额200万元以内的分6个月兑付,每月兑付比例分别为20%、15%、5%、5%、25%、30%。

单个投资者200万元以上

单个投资者累计投资本金余额在200万以上的,其中200万以内(含200万)部分到期后分6个月兑付,每月兑付比例分别为20%、15%、5%、5%、25%、30%;至于200万以上部分,投资产品到期后先按6个季度兑付60%,每季度兑付的比例依次为5%、5%、10%、10%、15%、15%。此后,连续三个月将剩余40%的本金兑付完毕,每月兑付的比例依次为15%、15%、10%。

而未完成全额兑付的本金,将会在2024年5月全部兑付完毕。另外,针对利息的兑付,方案显示产品在合同约定期限内的利息,仍按合同约定计息支付。对于延期兑付的本金,按照年化6%利率向投资人支付延期利息。

实物兑付:以房抵债

此外,在实物兑付方式下,中国奥园拿出总货值不低于90亿的住宅、公寓、写字楼、商铺及车位物业用于投资人选择。根据方案,可兑付的实物资产以“先签先得”为原则。投资人的实物资产兑付金额不足以支付实物资产价格的,不足部分应当由投资人另行支付补足;实物资产兑付金额超过实物资产价格的,超过部分按照方案一的现金分期兑付方案进行兑付。此外,奥园还可约定在投资者签订协议2年后按原价回购。

奥园债务危机汹涌而至

奥园的债务危机最近一段时间汹涌而至。奥园近期境内债券展期成功,但美元债到期兑付压力即将到来。

11月29日,奥园披露,名为“平安-奥盈供应链金融1期1号资产支持专项计划”的境内债展期方案获得投资人会议通过。这笔债务规模1.5亿元,票面利率5.6%,原本12月3日到期。

在此之前,11月22日及11月24日,中国奥园集团中山证券-奥创二期资产支持专项计划、深圳市前海融通商业保理有限公司2021年度第一期奥园集团供应链应付账款定向资产支持票据先后获得展期,两笔债券合计债务规模为13.66亿元。

至此,近期奥园三笔共计15.16亿元境内债成功展期。

然而,奥园的债务危机并未得到缓解。2022年1月,奥园还有两笔合计为6.88亿美元境外债(约45亿元人民币)到期。

事实上,中国奥园的债务风险还不止这些。

2022年半年报显示,上半年中国奥园总资产3161.55亿元,总负债2628亿元,其中银行及其他借款金额约为802.05亿元,优先票据及公司债券约为311.06亿元,合计1113亿元。

截至上半年底,中国奥园剔除预收款项后的资产负债率、净负债率、现金短债分别为78.5%、80.7%、1.3倍。其中资产负债率踩线,属于黄档。

但奥园的债务危机显然不只是其“三道红线”指标显示的那样。此番连续债务展期、违约,已经表明其债务像恒大、蓝光、泰禾、华夏幸福一样正式暴雷。

从11月开始,多家评级机构不断下调奥园评级。

10月18日,穆迪将中国奥园的B1企业家族评级(CFR)列入评级下调观察名单;将中国奥园的B2高级无抵押债券列入评级下调观察名单,此前展望为稳定。

11月4日,惠誉将中国奥园的长期外币发行人等多项评级下调至B+,展望负面。

11月16日,标普将奥园的长期发行人信用评级从“B”下调至“CCC”,将其未偿高级无抵押票据的长期发行评级从“B-”下调至“CCC-”,展望“负面”。这是与花样年、蓝光等房企相同的信用等级。

11月19日惠誉将中国奥园的长期外币发行人违约评级(IDR)从“B+”下调至“B-”。惠誉还将其高级无抵押评级和未偿美元高级无抵押票据评级从“B+”下调至“B-”,回收率评级为“RR4”。评级被列入负面评级观察列表。

11月24日惠誉将中国奥园集团的长期外币发行人违约评级(IDR)由“B-”下调至“CCC-”。惠誉同时将中国奥园的高级无抵押评级及其存续美元高级无抵押票据的评级自“B-”下调至“CCC-”,回收率评级为“RR4”。

面对现金流危机,奥园不得不出售资产来还债。

11月4日晚间,中国奥园、奥园健康联合公告称,奥园健康正与若干独立第三方就可能出售提供物业管理及其他相关服务的若干附属公司的权益进行初步讨论。据报道,中国奥园考虑出售旗下奥园健康55%股权,报价约30亿元,已经接触过多名买家,合生创展、碧桂园、龙湖、保利均为接触方。

11月14日中国奥园公告,奥园地产(香港)有限公司以9亿港元价格卖给新永投资发展有限公司。中国奥园表示,预计确认出售事项的估计亏损约1.77亿港元,出售事项的所得款项净额拟用于偿还贷款融资及用作本集团的一般营运资金。

11月14日,奥园将荔湾东塱村旧改项目49%股权卖给了世纪金源旗下广州金源鸿大置业有限公司。

此外,11月9日,广东奥园商业地产集团有限公司还质押了广东奥园城市更新集团有限公司19.62%的股权予科学城(广州)城市更新集团有限公司。

奥园成都:曾因“柱子房”而出圈

奥园集团2016年进入成都市场,5年时间里先后开发了成华奥园广场、奥园公园府邸、奥园锦官芳华、奥园云锦、奥园半岛One、奥园麓语One、奥园棠玥府、奥园玖俪湾、奥园蔚蓝卡地亚云墅等十余个项目。

2021年初,成都奥园广场曾因“客厅中间立了一根硕大的柱子”的“柱子房”以及漏水等质量问题,被央视和众多媒体的连续报道,引发广泛关注。