全国性商品房预售资金监管办法出台，最大程度保交付

全国性商品房预售资金监管的意见已于近日出台。

意见明确：预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等因素确定，能确保项目竣工所需的资金额度，当监管账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用。管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。

据1994年出台的《城市商品房预售管理办法》规定，“商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”，同时“省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政管理部门可以根据本办法制定实施细则。”

而新出台的全国性商品房预售资金监管的意见，与1994年发布的《城市商品房预售管理办法》中的相关规定最大不同之处在于明确对预售资金的规定进行了全国统一，进而有利于规范预售资金的使用。

明确“预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。”

新出台的全国性商品房预售资金监管的意见有利于厘清各地商品房预售资金监管责任，增强商品房预售资金使用的灵活性，可对此前部分地方预售资金监管过严的做法起到纠偏效果。

据了解，管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。各地在此基础上因城施策制定细则，有利于引导优化预售资金监管。

此前出台的《城市商品房预售管理办法》曾对预售资金监管做出原则性规定，即各地区自主出台相应的“预售资金监督管理办法”和“预售资金监督管理实施细则”，导致各地预售资金监管的方式差别较大。

但由于全国并无统一的规定，部分地方预售资金监管存在政策不明确、提取基数和提取比例过高、提取节奏不合理等问题。

知情人士透露，管理办法将改变原有各地对商品房预售资金监管责任不清的情况，有关部门也将督促检查预售资金监管的实施情况。

商品房预售资金，是指购房人按照商品房预售合同约定的预购房款，一般包括支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款，但此前各地规定的监管范围存在一定差异。

在资金的提取节奏上，当前部分城市重点监管资金提取节奏较慢，部分城市主体结构封顶前可提取的最高重点监管资金比例在50%以下，主体结构封顶前重点监管资金较难取用。

从额度上来看，部分城市规定为预售款的10%-40%，如广东城市普遍为10%，昆明为30%，重庆为35%；部分城市规定为工程造价上浮一定比例，如浙江为工程造价的1.3倍，福建的城市多为1.2倍。

当监管突然收紧时，房企实际可动用的现金会显著小于按照此前资金筹划下预期可动用的现金，房企流动性开始承压，预售资金监管执行越严，房企流动性压力越大，进而形成负反馈。

尤其在保交付、防烂尾压力下，各地纷纷加强对当地项目预售资金的监管。目前监管偏紧使得房企对账面资金的调度能力变差，进一步加剧了流动性紧张的局面。

业内人士指出，允许房企在预售资金达到监管额度后，可自由提取使用超出额度的资金，该新近出台的管理办法有望改变这一现状，有助于提升房企资金的流动性，推动其稳健发展。

此外，该管理办法还释放了利好的信号。据悉，该管理办法明确预售资金监管额度由市、县级住房城乡建设部门根据项目合同、工程造价等核定，以确保项目竣工所需资金，达到监管额度之后的剩余资金则可以由房企提取使用。

对于地方政府而言，全国预售资金将规范化监管，很好地填补了部分省市预售资金监管长期缺位的政策漏洞，真正实现从拿地开发到销售回款直至交房的全流程管控、全周期监管。可以期许的是，随着房地产行业长效机制逐步完善化，将有助于实现房地产业健康发展和良性循环。

对于购房者而言，在划定保交楼政策底线之后，市场信心或将逐渐恢复，居民自住以及改善性购房消费或将稳步释放，房地产交易有望恢复正常化。预计2022年下半年市场或将出现转机，核心一、二线城市市场相对坚挺，成交有望率先企稳回升，多数三、四线城市在下半年最迟年底，市场同样能真正稳住。